Vermieter müssen Modernisierungskosten nicht zu genau erklären
Erhöhen Vermieter wegen Modernisierungsmaßnahmen die Miete, müssen sie das ihren Mietern zwar begründen, aber nicht allzu detailliert aufschlüsseln.
Wenn Vermieterinnen und Vermieter die Miete erhöhen, weil sie das Mietobjekt modernisiert haben, dürfen keine zu hohen formellen Anforderungen an die Erklärung nach § 559b Abs. 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gestellt werden, mit der sie der Mieterseite die Kosten aufschlüsseln. Sonst bestehe das Risiko, dass Vermieter und Vermieterinnen die vom Gesetzgeber ausdrücklich gewünschten Modernisierungen unterlassen, so der Bundesgerichtshof in mehreren Urteilen vom Mittwoch (BGH, Urteile v. 20. Juli 2022, Az. VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21 und VIII ZR 361/21).
Nach § 559 Abs. 1 BGB können Vermieterinnen und Vermieter nach bestimmten Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dabei müssen sie dem Mieter oder der Mieterin die Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 BGB in Textform erklären. Diese Erklärung ist nur wirksam, wenn die Vermieterseite darin die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a BGB erläutert.
Mieterinnen und Mieter sollen so in die Lage versetzt werden, den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität zu überprüfen. Sie sollen überprüfen können, dass die Maßnahmen tatsächlich der Modernisierung (§ 555b BGB) und nicht nur der Erhaltung (§ 555a BGB) dienen – denn letzteres berechtigt nicht zu einer Mieterhöhung. Dazu müssen sie entscheiden können, ob sie weiter nachhaken sollen – etwa bei einer Anwältin, einem Bausachverständigen oder beim Vermieter selbst.
BGH: Gesamtsumme und Instandsetzungsquote reichen grundsätzlich aus
Der BGH hat nun entschieden, dass es zur Erfüllung dieser formellen Anforderungen ausreichend sei, wenn ein Vermieter oder eine Vermieterin zunächst die angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist. Zudem müsse einer Quote oder ein Betrag deutlich machen, welcher Anteil dieser Kosten der Instandsetzung diente – und welcher entsprechend der für die Mieterhöhung relevanten Modernisierung.
Eine Aufschlüsselung der Kosten nach den einzelnen angefallenen Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen sei hingegen grundsätzlich nicht erforderlich, so der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat. Diese biete grundsätzlich keinen Mehrwert für die Mieter und Mieterinnen. Wenn sie eine solche Aufschlüsselung aber dennoch wünschten, könnten sie hierzu ihr Auskunfts- und (Belege-)Einsichtsrecht bei der Vermieterseite geltend machen. Dies gelte auch dann, wenn umfangreiche und entsprechend teure Maßnahmen ausgeführt wurden.
Mieterhöhungsverlangen formell wirksam
Hintergrund der Entscheidung waren drei von mehreren anhängigen Verfahren, in denen Mieterinnen und Mieter verschiedener Wohnungen gegen Mieterhöhungen derselben Vermieterin, der Beamten-Baugesellschaft Bremen, klagten.
Den Mieterhöhungsschreiben war jeweils eine als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt. Diese enthielt unter anderem Angaben zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten, den jeweils nach Abzug der Instandhaltungskosten verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskostenanteil sowie die sich daraus ergebende Berechnung der jeweiligen Mieterhöhung.
Die Klägerinnen und Kläger halten die Mieterhöhungserklärungen bereits aus formellen Gründen für unwirksam und begehren die Rückzahlung des erhöhten Mietanteils. Das Landgericht (LG) Bremen war ihrer Argumentation gefolgt und hatte den Klagen stattgegeben, weil es weitere Angaben im Mieterhöhungsverlangen für nötig hielt.
Weil der BGH dieser Ansicht nicht folgte und die Anschreiben als formell wirksam betrachtet, muss das LG Bremen nun in diesen drei vom BGH entschiedenen und in weiteren Verfahren prüfen, ob die materiellen Voraussetzungen für die Mieterhöhungen vorlagen – insbesondere, dass es sich um Modernisierungs- und nicht (teilweise) um Erhaltungsmaßnahmen handelte.