Makler können in AGB keine Reservierungsgebühr vereinbaren
Reservierungsgebühren für den Fall, dass ein geplanter Immobilienkauf später platzt, benachteiligten Interessenten unangemessen, so der BGH.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass Makler in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) von Interessenten keine Reservierungsgebühr für den Fall verlangen können, dass ein geplanter Kauf später nicht zustande kommt. Eine solche Klausel benachteilige die Interessierten unangemessen und sei daher unwirksam (Urt. v. 20. April 2023, Az. I ZR 113/22).
In dem Fall hatte Kaufinteressierte beabsichtigt, ein Grundstück mit Einfamilienhaus zu kaufen, welches eine Maklerin vermitteln sollte. Die Parteien schlossen einen Maklervertrag und ein Jahr später einen Reservierungsvertrag. In letzterem verpflichtete sich die Maklerin dazu, das Grundstück gegen Zahlung einer Reservierungsgebühr von 4.200 Euro für einen Monat exklusiv für die Interessenten vorzuhalten. Das Geld sollte beim Kauf mit der Provision verrechnet werden. Jedoch scheiterte der Kauf später an der Finanzierung. Die Parteien verklagten deshalb die Maklerin auf Rückzahlung der Reservierungsgebühr. Vor dem Amts- und dem Landgericht Dresden hatten sie damit jedoch keinen Erfolg. Der Reservierungsvertrag sei eine eigenständige Vereinbarung mit Hauptleistungen, die keiner AGB-Kontrolle unterliege. Schließlich sei der Vertrag erst ein Jahr nach dem Maklervertrag geschlossen worden.
BGH: Reservierungsgebühr ist unangemessene Benachteiligung
Der BGH sah dies jedoch anders und verurteilte die Maklerin auf Rückzahlung der Reservierungsgebühr. Der Reservierungsvertrag unterliege der Inhaltskontrolle §§ 307 ff Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), weil es sich nicht um eine eigenständige Vereinbarung, sondern um eine den Maklervertrag ergänzende Regelung handele. Dass der Reservierungsvertrag in Form eines gesonderten Vertragsdokuments geschlossen wurde und später als der Maklervertrag zustande kam, stehe dem nicht entgegen.
Er benachteilige die Parteien unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, weil die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos ausgeschlossen sei. Zudem würden sich aus dem Reservierungsvertrag für die Kunden keine nennenswerte Vorteile ergeben. Zwar hätten sie ein Interesse daran, dass die Maklerin die Immobilie keinem anderen Käufer anbiete. Doch der Eigentümer selbst könne dies weiterhin auf eigene Faust unternehmen. Schließlich sei seitens der Immobilienmaklerin keine geldwerte Gegenleistung zu erbringen. Sie erleide durch ein Abwarten keine großen Nachteile. Außerdem komme der Reservierungsvertrag der Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Provision zugunsten des Maklers gleich. Das widerspreche dem Leitbild der gesetzlichen Regelung des Maklervertrags, wonach eine Provision nur geschuldet ist, wenn die Maklertätigkeit zum Erfolg geführt hat.