BVerfG lehnt Verfassungsbeschwerde gegen Mietpreisbremse ab

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat die Verfassungsbeschwerde einer Berliner Vermietergesellschaft gegen die Verlängerung der dort geltenden Mietpreisbremse im Jahr 2020 nicht zur Entschei­dung angenommen. Weder die 2015 eingeführte Mietpreisbremse in
§ 556d BGB noch die Mieten­begrenzungsverordnung des Landes Berlin aus dem Jahr 2020 verletzten die Gesellschaft in ihren Grundrechten. Insbesondere sei der Eingriff in ihr Eigentumsgrundrecht aus Art. 14 Abs. 1 GG angesichts der dortigen Wohnungsknappheit gerechtfertigt. Beschl. v. 08.01.2026, Az. 1 BvR 183/25

Berliner Wohnungsgesellschaft klagt gegen Mietpreisbremse

Die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn wurde 2015 in das BGB eingeführt. Nach
§ 556d BGB darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Durch die ursprüngliche Regelung waren die Landesregierungen ermächtigt worden, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. 2020 legte der Gesetzgeber fest, dass die Länder diese Begrenzung zunächst um weitere fünf Jahre verlängern könnten, bis maximal Dezember 2025. Für die Stadt Berlin hat der Senat im Jahr 2020 eine Rechts­verordnung erlassen, die das gesamte Stadtgebiet für die Dauer von fünf Jahren als Gebiet mit einem angespannten Wohnungs­markt bestimmt.

Gegen die Verlängerung im Jahr 2020 hatte eine Gesellschaft geklagt , die Eigentümerin und Vermieterin einer in Berlin gelegenen Wohnung ist. Sie wurde von ihren Mietern vor den Fachgerichten erfolgreich auf Rückzahlung überzahlter Miete und Feststellung der Geltung einer geringeren Miete in Anspruch genommen. Zuletzt hatte der Bundesgerichtshof (BGH) diese Entscheidungen bestätigt. Die Verfassungsbeschwerde richtet sich nun unmittelbar gegen die BGH-Entscheidung und mittelbar gegen die zugrundeliegenden gesetzlichen Vor­schriften.

BVerfG: Mietpreisbremse gerechtfertigt

Die Verfassungsbeschwerde blieb jedoch ohne Erfolg. Die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn verstoße nicht gegen Art. 14 Abs. 1 GG, so das BVerfG. Der Eingriff sei gerechtfertigt: Die Begrenzung verfolge legitime Ziele und sei zu deren Erreichung geeignet und erfor­derlich. Insbesondere sei die Eignung der Regulierung nicht dadurch aufgehoben, dass viele Vermieterinnen und Vermieter die Regelung missachteten und dennoch zu hohe Mieten verlangten. Allein der Umstand, dass gesetzliche Vorgaben in der Praxis nicht um­fassend befolgt werden, stelle jedenfalls die grundsätzliche Eignung einer Maßnahme nicht in Frage, so die Karlsruher Richterinnen und Richter.

Zudem sei die Regulierung auch verhältnismäßig im engeren Sinne. Es werde nicht schwerwiegend in die Eigentumsfreiheit eingegriffen. Art. 14 Abs. 1 GG schütze von vornherein nicht die einträglichste Nut­zung des Eigentums - gerade im Hinblick auf die soziale Bedeutung einer Wohnung für die hierauf angewiesenen Menschen. Den Interessen von Eigentümerinnen und Eigentümern stünden neben den Interessen Wohnungssuchender auch gewich­tige Gemeinwohlbelange gegenüber, die auch das Sozialstaats­prinzip beträfen. Der Gesetzgeber trage einem sozialen Ungleichgewicht Rechnung, das durch den hohen Bedarf und das knappe Angebot an Miet­wohnungen entstehe. Die Miethöhenregulierung solle gerade verhindern, dass Vermieterinnen und Vermieter die schwierige Wohnungssituation zu ihren Gunsten ausnutzten. Zu berücksichtigen seien außerdem gesellschaftspolitische Interessen, Gentrifizierung und Segregation zu verhindern.

Vergleich mit anderen regulierten Mieten ist in Ordnung

Zudem werde der Eingriff in das Eigentumsgrundrecht abgemildert, weil keine absolute Höchstgrenze vorgegeben werde. Stattdessen sei der Vergleich mit der ortsüblichen Miete maßgeblich. Diese sei zwar bereits dadurch beeinflusst, dass sich auch andere Vermietende an die Mietpreisbremse halten müssten und sei insofern nicht vergleichbar mit einem unregulierten Wohnungsmarkt. Dabei handele es sich gleichwohl noch immer um eine am Markt grundsätzlich orientierte Vergleichsmiete, welche die Wirtschaftlich­keit der Wohnungsvermietung regelmäßig sicher­stellen werde. Zudem gebiete Art. 14 Abs. 1 GG auch keine Orientierung am unregulierten Markt.

Unter Berücksichtigung des gesetzgeberischen Gestaltungs­spielraums sei der in
§ 556d BGB gefundene Ausgleich nicht unangemessen. Dies gelte auch mit Blick auf die Verlängerung um weitere fünf Jahre. Die Grundsätze der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes seien gewahrt. Aus der ursprünglichen Befristung auf fünf Jahre lasse sich kein Vertrauensschutz für Vermieterinnen und Vermietern ableiten. Auch die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung aus dem Jahr 2020 sei mit der Verfassung vereinbar.  

Es war nicht die erste Entscheidung des BVerfG über die Mietpreisbremse. Bereits 2019 hatten die Verfassungsrichterinnen und -richter entschieden, dass die durch die Einführung der Mietpreisbremse im Jahr 2015 bewirkten Grundrechtseingriffe gerechtfertigt waren.
Beschl. v. 18.07.2019, Az. 1 BvL 1/18, 1 BvR 1595/18, 1 BvL 4/18